By Frank X. Moraga / AmigosNAZ

Developers of a proposed student housing project near downtown Flagstaff most likely expected relatively smooth sailing when they first approached city staff with their proposal last summer as they sought to re-zone the seven-acre site on Blackbird Roost Street near Route 66.

However, rough waters were encountered after a meeting in October when residents of the Arrowhead Village Mobile Home Park said they were told the 180-day eviction notices could start going out the day after Christmas. What followed was a series of one-to-one meetings with relocation assistance specialists, smaller neighborhood and community meetings with residents and Georgia-based Landmark Properties in the hopes of smoothing out the issue.

However, after a pair of contentious public meetings held in April that each drew more than 100 people, residents of the trailer park and the nearby Plaza Vieja neighborhood, community fair housing and sustainable growth advocates and some area political leaders have been anything but welcoming of the multi-story project, even while developers still believe they will be able to win a zoning change. The 190-unit, four- to five-story project would accommodate 650 students, feature some retail space on the bottom floor, a multi-story parking structure and student amenities such as an exercise room and a pool.

To build it developers have to deal with residents who live in 56 trailers, many whom are low-income, either own or rent their units and are unable to relocate the aging trailers. The developer has offered what they say is an unprecedented relocation package regardless of the home-owners’ immigration status, with many residents considering a May 20th deadline to obtain title to their units that will be needed if they accept the developer’s deal, which includes compensation for the purchase of trailers by the developer, payment for relocation of any trailers and 42 months of rent offset payments for those who are moving to more expensive locations.

Meanwhile, other residents of Flagstaff are concerned about traffic, public safety, environmental impact and other issues. The following are some comments from participants who attended the meetings of April 21 and 23.

Q: After all you have heard from the developers, what are your feelings about the project:

“The problem is that there are so many students packed into such a small area. The newspaper did a great job putting that in perspective. There will be more people living in those six or seven acres than live in Munds Park. They are putting these compact developments in the regional plan and they have snuck that in. They are not respecting our older neighborhoods. If this was done north of the tracks it wouldn’t fly. It’s just one of the ways they are taking advantage of the poor. (The trailer park reimbursement package) started out at $3,000 and now it’s up to $13,000. And there is the human element. One lady left the meeting crying because she was worried about her grandkids and herself. After the picture (of the development) hit the newspaper, I got a lot calls from people who said ‘This is not Flagstaff. This is not what we want!’ ” — Jesse Dominguez, president of La Plaza Vieja Neighborhood Association.

“Well, it sounds like the community is still dissatisfied with what they are proposing. After Wednesday’s (April 23) meeting, the community was not happy with the developer’s proposal. Sounds like the developer has a long ways to go. It was a lot of information provided at one sitting (at the April 21 bilingual meeting) and a lot of questions remain unanswered. How much of this is the developer going to do? How are they going to ensure the residents are going to be engaged? Do they know what the residents want or are they assuming they know? It’s still a long way from approval. At their first meeting (in October with Plaza Vieja residents) they said they were sending out notices on Dec. 26 to vacate. It shows how detached they are in the community and how they are not listening to the community. This is a long way from being over.” — Roxana Cardiel De Niz of Hermosa Vida.

“I’m hoping that the project will fail. There are too many unanswered questions regarding the community issues, the traffic, the future of Flagstaff, a healthy viable community, water. There are so many issues. I would like to see (Northern Arizona University) deal with student housing on their own. It is their responsibility to be engaged with what is happening. We also like to see the traffic issues addressed before the project comes in, if it is approved. We need to make sure people know it hasn’t been approved. It still has to go through the City Council.” — Laura Bustamante-Myers, outreach director for the Plaza Vieja Neighborhood Association.

Landmark spokesman Joe Villasenor praised results of a follow-up meeting held April 28 in Flagstaff. The meeting was called by Supervisor Art Babbott and included representatives from the Arizona Department of Transportation, Landmark’s traffic engineers, city staff and members of the Plaza Vieja Neighborhood Association.

“I felt really good about the meeting,” Villasenor said. “I thought Supervisor Babbott did a great job getting everyone together. I commend him for bringing people together to bring much more clarity and understanding” to the issue.

Villasenor said ADOT explained its reasoning for wanting to wait until after the project is done before doing traffic mitigation, along with the history and public safety challenges of installing a traffic light/pedestrian crossing at the intersection of Blackburn Roost and Route 66.

“We also talked about things the community discussed regarding the quality of life and ways to address speeding traffic on Clay Avenue,” said Villasenor, who added that Landmark has agreed to place traffic-calming devices in the area and has also agreed to redesign the project so the fifth story will be located on Route 66, with the fourth story on Blackburn Roost.

He also praised the city’s decision to hire a planning engineer to address technical issues. Plans now call for the developer to present the project to the city’s Planning and Zoning Commission on June 11, with no date yet set for the development to go to the City Council. If the project wins approval, the development would break ground in early 2015 at the earliest, he said.

— Frank X. Moraga, editor/publisher of AmigosNAZ, has served as business editor, director of diversity, city beat and environmental reporter in the newspaper industry. 

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Una lección de reurbanización

Por Frank X. Moraga / AmigosNAZ

Los empresarios de un proyecto de vivienda estudiantil propuesto cerca del centro de Flagstaff a lo mejor esperaban un camino relativamente suave cuando por primera vez se acercaron al personal de la ciudad el pasado verano con su propuesta, ya que trataron de cambiar la zonaficacion del sitio de tres hectáreas en la calle Blackbird Roost, cerca de la Ruta 66.

Sin embargo, se encontraron aguas turbulentos después de una reunión en octubre, cuando los residentes del Arrowhead Village Mobile Home Park dijeron que se les dijo que los avisos de desalojo de 180 días podrían empezar el día después de Navidad.

Lo que siguió fue una serie de reuniones uno-a-uno con especialistas de asistencia de reubicación, reuniones comunitarias con residentes del barrio y con Landmark Properties con sede en Georgia, con la esperanza de suavizar el asunto.

Sin embargo, después de un par de reuniones públicas contenciosas en abril que atrajeron a más de 100 personas cada una, los residentes en el parque de remolques y el cercano barrio de la Plaza Vieja, defensores comunitarios de vivienda justa y crecimiento sostenible y de algunos líderes políticos de la zona han sido menos acogedor del proyecto de varios pisos, incluso mientras que los empresarios todavía se creen capaz de ganar un cambio de zonificación.

El proyecto de 190 unidades, de cuatro a cinco pisos, acomodaría 650 estudiantes, con algunos locales comerciales en la planta baja, una estructura de estacionamiento de varios pisos y comodidades para los estudiantes, como un gimnasio y una piscina.

Para construirlo los empresarios tienen que enfrentar a los residentes que viven en 56 remolques, muchos de los cuales son de bajos ingresos, ya sea propietarios o iniquilinos de sus unidades, y no son capaces de trasladar los remolques por el envejecimiento de lo mismo. El empresario ha ofrecido lo que dice es un paquete de reubicación sin precedentes sin importar su estatus de inmigración de los dueños de casa, con muchos residentes considerando un plazo del 20 de mayo para obtener los títulos de sus unidades que serán necesarios si aceptan oferta del empresario, que incluya una indemnización para la compra de remolques por el empresario, el pago por reubicación de remolques y 42 meses de pagos de compensación de alquiler para aquellos que se trasladan a lugares más caros.

Mientras tanto, otros residentes de Flagstaff están preocupados por el tráfico, la seguridad pública, el impacto ambiental y otros temas.

Los siguientes son algunos comentarios de los participantes que asistieron a las reuniones de los días 21 y 23 de abril.

Pregunta: Después de todo lo que ha oído de los empresarios, ¿cuáles son sus sentimientos sobre el proyecto?:

“El problema es que hay tantos estudiantes concentrados en un área tan pequeña. El periódico hizo un gran trabajo de poner esto en perspectiva . Habrá más gente que vive en esos tres hectáreas que viven en Munds Park. Están poniendo estos desarrollos compactos en el plan regional y han logrado colarse eso.  Ellos no están respetando nuestros barrios más establecidos. Si esto se hizo al norte del ferrocarril nunca se lo aceptaría. Es sólo una de las formas en que se aprovechan de los pobres. El paquete de reembolso comenzó en $3,000 y ahora es de hasta $ 13,000. Y ahí está el elemento humano. Una señora salió de la reunión llorando porque estaba preocupada por sus nietos y ella misma. Después de la imagen del proyecto apareció en el periódico, recibí muchas llamadas de personas que dijeron ‘Esto no es Flagstaff. Esto no es lo que queremos’ ”. — Jesse Domínguez, presidente de La Asociación del Barrio de Plaza Vieja.

“Bueno, parece que la comunidad sigue siendo insatisfechos con lo que están proponiendo. Después de la reunión del miércoles (23 de abril), la comunidad no estaba contento con la propuesta del empresario. Parece que el empresario tiene un largo camino por recorrer. Era una gran cantidad de información proporcionada en una sesión (en la reunión bilingüe del 21 de abril) y muchas preguntas siguen sin respuesta. ¿Cuánto de esto va hacer el empresario? ¿Cómo van a garantizar a los residentes van a ser involucrados? ¿Saben lo que quieren los residentes o están asumiendo que saben? Es todavía un largo camino hasta su aprobación. En su primera reunión (en octubre con los residentes de la Plaza Vieja), dijeron que estaban enviando avisos de desalojo el 26 de diciembre. Muestra cómo son de desconectados con la comunidad y cómo no están escuchando a la comunidad. Este es muy lejos de ser terminado”. — Roxana Cardiel De Niz de Hermosa Vida. 

“Tengo la esperanza de que el proyecto fracasará. Hay demasiadas preguntas sin respuesta sobre los asuntos de la comunidad, el tráfico, el futuro de Flagstaff, una comunidad viable y sana, agua. Hay tantos temas. Me gustaría ver a (NAU) tratarse con la vivienda estudiantil por su cuenta. Es su responsabilidad de comprometerse con lo que está sucediendo. También nos gusta ver a los problemas de tráfico abordados antes de que el proyecto entra, si es aprobado. Tenemos que asegurar que la gente sepa que no ha sido aprobado. Todavía tiene que pasar por el Consejo de la Ciudad”. — Laura Bustamante-Myers, director de extensión para la Asociación de Vecinos Plaza Vieja.

El portavoz de Landmark, Joe Villaseñor, elogió los resultados de una reunión de seguimiento el 28 de abril en Flagstaff. La reunión fue convocada por el Supervisor Art Babbott e incluyó a representantes del Departamento de Transporte de Arizona, los ingenieros de tráfico de Landmark, personal de la ciudad, y los miembros de la Asociación de Vecinos de Plaza Vieja.

“Me sentí muy bien acerca de la reunión”, dijo Villaseñor. “Pensé que el Supervisor Babbott hizo un gran trabajo para juntar a todos. Lo felicito por reunir a la gente para traer mucha más claridad y comprensión” a la cuestión.

Villaseñor dijo que ADOT explicó su razonamiento por querer esperar hasta después de que el proyecto se lleva a cabo antes de hacer la mitigación de tráfico, junto con los desafíos de la historia y de seguridad pública de la instalación de un cruce de semáforo / peatonal en la intersección de Blackburn Roost y la Ruta 66.

“También hablamos de las cosas que discutió la comunidad acerca de la calidad de vida y la manera de abordar el tráfico por exceso de velocidad en Clay Avenue”, dijo Villaseñor, quien agregó que Landmark ha accedido a colocar dispositivos de reducción del tráfico en la zona y también se ha comprometido a rediseñar el proyecto por lo que el quinto piso se encuentra en la Ruta 66, con el cuarto piso en Blackburn Roost.

También elogió la decisión de la ciudad para contratar a un ingeniero de planificación para abordar las cuestiones técnicas. Los planes ahora exijan que el empresario presenta el proyecto a la Comisión de Planificación y Zonificación de la ciudad el 11 de junio, sin fecha establecida para el proyecto vaya al Ayuntamiento. Si el proyecto gana la aprobación, el proyecto comenzaria a principios de 2015 a lo más pronto, dijo.

— El editor y director general de AmigosNAZ, Frank X. Moraga, es un experimentado editor de negocios, director de diversidad y periodista de noticias metropolitanas y del medio ambiente. 

— Traducción por Miguel Vasquez